Aluguel na Alemanha

Alugar uma casa ou apartamento já é algo difícil, demanda tempo e atenção, fazer isso estando fora do país é ainda mais difícil.

Encontrar onde morar é o primeiro passo para quem vai se mudar para a Alemanha, não só por uma questão prática mas também para que você pode se registrar como morador na Alemanha, sem o registro de morador você não pode abrir conta em banco, receber salário ou até mesmo receber correspondências.

Alinhando as expectativas

Antes que você comece a disparar e-mails para todos os anúncios que vir pela frente, é importante alinhar as expectativas, principalmente sobre o mercado atual de imóveis na Alemanha.

Não é comum para alemães comprarem casas ou apartamentos, pode até parecer estranho, mas é muito comum pessoas com uma renda fixa considerável não pensarem em comprar uma propriedade, isso ocorre primeiramente para evitar a cobrança mais alta de impostos, e devido ao contexto histórico alemães não gostam de investir em coisas que não podem levar consigo.

O mercado de imóveis na Alemanha é extremamente regulado, e existem duas leis básicas que gerem este mercado:

1 - Tenancy Law ou Mietrecht: Essa lei dita basicamente como deve ser o relacionamento entre locador e locatário, dizendo inclusive o que pode ser cobrado ou não no aluguel, uma das coisas mais importantes dessa lei é: “O valor do Aluguel não pode ser reajustado caso o contrato não tenha limite prefixado”.

“Quer dizer que não existe aumento anual de aluguel?”

Se você é brasileiro e aluga um imóvel está acostumado a ter o seu aluguel reajustado anualmente seguindo o IGP-M, na Alemanha o aluguel não pode ser reajustado, e isso ocorre por uma função social, pessoas podem morar no mesmo apartamento ou casa, por anos sem se preocupar com o aumento do custo de vida.

É claro que um efeito adverso desta lei é que as pessoas simplesmente não se mudam, fazendo com que a taxa de ocupação dos imóveis em grandes cidades seja de até 70%, visto que, alguém que se mudou para um apartamento de 80 m² em 2011 em Berlin pagava em torno de 600 Euros de aluguel, caso essa pessoa queira hoje se mudar para um apartamento igual irá pagar no mínimo 1400 Euros, logo compensa ficar onde se está.

Seguindo a lei da oferta e procura, se existem poucos imóveis disponíveis, o preço deles tende a ficar mais caro. E é aí que entra a segunda lei.

2 - Lei Federal de Controle de Aluguéis ou Mietrechtsnovellierungsgesetz: Essa lei que é relativamente nova, implementada em 2014, cria um índice geral de preços para imóveis, mapeando os imóveis por área. Essa lei é bem específica: “Não é permitido a cobrança de aluguel maior a 10% do valor praticado na região”

Sendo assim, o preço do aluguel deve ser o mesmo para um determinada região. É claro que o aluguel em si não é o único custo quando se aluga um imóvel. Vamos falar mais disso.

Chegando na Alemanha

Antes de sair procurando apartamento, nossa dica é: “Pegue um contrato provisório de 6 meses em um apartamento já mobiliado”.

“Nossa, mas eu queria montar o meu apartamento todo em mármore e só colocar móveis caros”

Sinceramente, este é um direito seu, mas ao se mudar de país qualquer assunto que possa ser facilitado é uma boa idéia.

Tenha em mente, que ao se mudar você não conhece a cidade, não sabe qual região é boa e qual região é ruim, e isso demora alguns meses, fora isso, o tempo médio de procura de um imóvel é de 3 meses, então porque não alugar um imóvel temporário?

Existem algumas plataformas que ajudam expats a procurar contratos temporários, são elas:

https://www.coming-home.org/ https://www.nestpick.com https://www.crocodilian.de/ https://www.city-wohnen.de/eng/berlin/

Contratos temporários tendem a ser mais caros, pois neles tudo está incluso, aluguel, aquecimento, eletricidade, internet e o custo dos móveis. Por um ponto você não precisa se preocupar em contratar nenhum destes serviços, por outro o custo adicional chega a ser de 20%.

Um dica que nós sempre damos é: “Ao enviar um e-mail para um imóvel envie em alemão, pode abrir o Google Translate e copiar de lá”, isso ajuda muito pois muitos locadores não falam inglês.

É também normal que seja pedido um depósito inicial, que normalmente é o equivalente a 3 meses de aluguel. Então já se prepare pois no seu primeiro mês, você terá que pagar o depósito e o aluguel.

Mudando para um apartamento definitivo

“Bom, moro a 6 meses na Alemanha, sei a região que eu quero morar, agora é só alugar o apartamento”.

De forma bem, mas bem simples, é isso sim…

Alugar um apartamento, assim como tudo na Alemanha demanda tempo e papel. Antes de começar a buscar, separe 3 meses de comprovante de rendimentos, pode ser o seu holerite ou a declaração do seu contador, sua SCHUFA e o Mietschuldenfreiheitsbescheinigung.

“O que é SCHUFA e porque ela é importante?”

Na Alemanha existe uma espécie de cadastro de bom pagador, é uma pontuação de crédito. Explicando de forma simples, ao se mudar para a Alemanha, o seu score é de 100%, e ele começa a contar a partir do primeiro serviço que você assina, pode ser internet, celular ou até mesmo academia.

Conforme o tempo passa, o seu score pode diminuir caso você esqueça de pagar alguma conta, o seu score vai diminuindo, ter um empréstimo no seu nome também diminui o seu score. O normal na Alemanha é que até 80% seja um valor.

Para conseguir sua SCHUFA você pode acessar aqui, e pagando online 29,90 Euros, receber na hora o atestado com a sua pontuação, esse atestado é válido por 2 meses.

“E o que diabos é o Mietschuldenfreiheitsbescheinigung?”

Eu sei, a palavra é enorme e mesmo depois de alguns anos morando na Alemanha você terá problemas para falar essa palavra. Ela significa nada mais, nada menos que: “Atestado de débitos passados pendentes”. É um documento que o seu locador atual assina dizendo que vocês não tem nenhuma pendência financeira.

Agora você está pronto ou pronta para começar a buscar um imóvel. Um site muito bom para começar é o:

https://www.immobilienscout24.de

Warmmiete e Kaltmiete

Se você acessou qualquer site você viu basicamente 2 preços, o Warmmiete (Aluguel Quente) e o Kaltmiete (Aluguel Frio).

Basicamente o aluguel quente inclui todos os custos do imóvel, como custos de manutenção, taxa do elevador, vaga na garagem e até o custo de aquecimento do imóvel.

Já o Kaltmiete é o aluguel puro, sem os custos extras. É sempre interessante buscar um Kaltmiete baixo, pois vale lembrar que ele não posso ser reajustado.

Consulte um advogado

Você encontrou o apartamento, visitou, mandou os documentos, foi aprovado e recebeu o contrato, agora é hora de assinar. Antes de assinar procure um advogado para que ele possa ler o contrato e verificar se não tem nada que possa te causar problemas no futuro.

Espero que este post possa ter ajudado.